Razvrgnuće suvlasničke zajednice
Pitanje iz prakse:
Brat ima 1/3 a ja 2/3 nekretnine, on želi geometrijsku diobu a ja bih da se kuća proda i podijelimo novac pola-pola. Nekretnina, kuća i dvor su 311 m2. Skupa stanujemo u toj kuci i odnosi su loši. Ja to ne mogu ni materijalno podnijeti da se dijeli jer bi to za mene bili preveliki troškovi. Njegov odvjetnik je napisao da je nekretninu moguće dijeliti. Što napraviti?
Suvlasništvo kao poseban oblik sudjelovanja više osoba u pravu vlasništva na istoj stvari kod kojeg svakom pojedinom suvlasniku pripada po neki dio prava vlasništva te stvari, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva, ovlašćuje svakog suvlasnika da u odnosu na idealni dio stvari koji odgovara njegovom suvlasničkom dijelu izvršava sve ovlasti koje pripadaju vlasniku, osim ako zakonom nisu propisana posebna ograničenja.
Osim posebnih pravnih pravila kojima su modificirane ovlasti suvlasnika glede idealnog, odnosno suvlasničkog dijela, ZV-om su definirane i granice izvršavanja prava vlasništva suvlasnika glede cijele stvari, osobito pravo na upravljanje, zaštitu i razvrgnuće. Iako suvlasništvo može nastati voljom (pravni posao) i protiv volje (spajanje) budućih suvlasnika, moguće je predvidjeti brojne situacije u kojima pojedini suvlasnici neće više biti voljni živjeti u suvlasničkoj zajednici. Suizvršavanje prava vlasništva na fizički nepodijeljenoj stvari opterećeno je mogućim i potencijalnim sukobima koji mogu dovesti do prestanka zajednice. Stoga je pravo na razvrgnuće pravo svakog suvlasnika sui generis, preobražajno pravo temeljem kojega je svaki suvlasnik ovlašten zatražiti i ishoditi promjenu postojećeg stanja, s voljom ili čak i protiv volje drugih suvlasnika sve do prestanka suvlasničke zajednice kakva je do tada postojala.
U hrvatskom pravnom sustavu redoviti oblik sudjelovanja više osoba u pravu vlasništva je suvlasništvo, ali je pod određenim zakonom propisanim pretpostavkama moguće i zajedničko vlasništvo. Posebna pravna pravila vrijede za vlasništvo posebnih dijelova nekretnine, odnosno etažno vlasništvo i bračnu stečevinu.
Pravila o razvrgnuću suvlasničke zajednice primjenjuju se i na zajedničko vlasništvo, jer glede onoga što o zajedničkom vlasništvu nije određeno zakonom, niti proizlazi iz naravi takva vlasništva prosuđivat će se prava i dužnosti zajedničara odgovarajućom primjenom pravila postavljenih za suvlasnike.
Najzanimljiviju transformaciju odnosa zajedničkog vlasništva i suvlasništva doživjela zajednička je imovina bračnih drugova koja je stupanjem na snagu Obiteljskog zakona iz 1998., najprije jezično preoblikovana u bračnu stečevinu, a zatim je izvršen njezin prijenos iz režima zajedničkog vlasništva u režim suvlasništva. Jedan od razloga za ovu zakonodavnu intervenciju bili su dugotrajni i vrlo složeni postupci utvrđivanja suvlasničkih dijelova bračnih drugova koji su se provodili utvrđivanjem doprinosa koji je svaki bračni drug u zajedničkoj imovini imao. Naime, kako je zajednička imovina bračnih drugova, odnosno kasnije bračna stečevina imovina bračnih drugova koju su bračni drugovi stekli radom za vrijeme trajanja bračne zajednice ili potječe iz te imovine, promjenom (su)vlasničkog režima iz zajedničkog vlasništva u suvlasništvo otpala je potreba za utvrđivanjem suvlasničkih dijelova bračnih drugova, jer vrijedi pravilo da su bračni drugovi u jednakim dijelovima suvlasnici u bračnoj stečevini, osim ako nisu drukčije ugovorili.
ZV je osnovni pravni izvor kojim se uređuje suvlasništvo i razvrgnuće suvlasničke zajednice u Hrvatskoj. Osim odredbi o suvlasništvu i razvrgnuću suvlasničke zajednice uređuje i zajedničko vlasništvo te vlasništvo posebnih dijelova nekretnine, odnosno etažno vlasništvo. Pravila o bračnoj stečevini i bračnom ugovoru sadržana su u ObZ-u 2003. Ali s obzirom da se na bračnu stečevinu primjenjuju odredbe stvarnog i obveznog prava, primjenjivat će se i odredbe ZV-a o suvlasništvu i razvrgnuću suvlasničke zajednice.
Postupak razvrgnuća suvlasničke zajednice provodi se u pravilu u izvanparničnom postupku, pa će se na odgovarajući način primjenjivati pravila ZVP-a o razvrgnuću zajednice. Međutim, ako između stranaka postoji spor o predmetu diobe i opsegu zajedničke stvari ili o pravu suvlasništva ili veličini suvlasničkih dijelova, o spornim pitanjima i o zahtjevu za razvrgnuće odlučivat će se u parničnom postupku. U tom slučaju će se na postupak razvrgnuća primjenjivati odredbe Zakona o parničnom postupku.
Razvrgnuće suvlasničke zajednice na temelju sporazuma stranaka
Suvlasnik može svoje pravo na razvrgnuće ostvarivati zahtijevajući ga potpuno ili djelomično, i to što se tiče suvlasnika s kojima se dijeli ili pak što se tiče stvari i prava glede kojih se suvlasništvo razvrgava.
S obzirom da sporazum o razvrgnuću suvlasničke zajednice može biti samostalan ugovor ili sastavni dio ugovora o prodaji, ugovora o darovanju ili bračnog ugovora, pojavljuje se pitanje mora li sporazum o razvrgnuću suvlasničke zajednice biti sastavljen u određenoj formi. Smatra se da sporazum o razvrgnuću suvlasničke zajednice nekretnina mora biti u pisanoj formi.
Dobrovoljno razvrgnuće postoji ako suvlasnik svoje pravo na razvrgnuće ostvaruje u sporazumu sa svim suvlasnicima s kojima razvrgava suvlasništvo. Pretpostavke su za dobrovoljno razvrgnuće su da je ugovor zaključen između svih suvlasnika u pismenom obliku te da su potpisi suvlasnika ovjereni. Jednoglasnost suvlasnika mora postojati i u pogledu odluke da se dioba provede, i u pogledu predmeta i načina diobe. Prilikom zaključivanja sporazuma o razvrgnuću suvlasnici mogu slobodno odrediti način razvrgnuća, ali u granicama mogućega i dopuštenoga.
Razvrgnuće suvlasničke zajednice u sudskom postupku
Ako se suvlasnici ne mogu složiti o bilo kojem pitanju razvrgnuća, svaki može zahtijevati da o tome odluči sud. Kad se provodi sudsko razvrgnuće, sud odlučuje u izvanparničnom postupku, ako zakon ne određuje drukčije. U tom smislu pravna pravila ZVP-a o razvrgnuću suvlasničke zajednice služe kao temelj za izvanparnično postupanje i dopuna su pravilima ZV-a.
Međutim, ako između suvlasnika postoji spor o predmetu diobe i opsegu zajedničke stvari ili imovine, ili spor o pravu suvlasništva pojedinih suvlasnika ili veličini njihovih dijelova sud će stranku sa zahtjevom za razvrgnuće uputiti na parnicu, što znači da se u parnici neće odlučivati samo o sporu koji je između stranaka nastao, već i o zahtjevu za razvrgnuće.
Načini razvrgnuća
Sud koji određuje način razvrgnuća suvlasništva vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, zatim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, pod uvjetom da takav postoji i da je moguć i dopušten te pravom na razvrgnuće isplatom, koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnog posla ili zakona Ako sud nije vezan zakonskim odredbama, sporazumom stranaka ili pravom suvlasnika na isplatu, sud će djeljive pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine geometrijski. Ipak, ako takva dioba nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost stvari, sud će stvar prodati na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način i tako dobiveni iznos podijeliti između suvlasnika u ovisnosti o veličini njihovih suvlasničkih dijelova, odnosno sud će provesti civilno razvrgnuće. U slučaju da se tužbom zahtijeva razvrgnuće suvlasničke zajednice nekretnina, sud će odrediti sadržaj i način diobe.
Fizička dioba stvari je takav način razvrgnuća suvlasništva kod kojeg se suvlasničku stvar dijeli na potreban broj samostalnih tjelesnih stvari, od kojih će svaka pripasti po nekom od suvlasnika koji razvrgavaju suvlasničku zajednicu
U odluci o fizičkoj diobi suvlasničke zajednice mora biti određeno navedeno koji će fizički do pripasti pojedinom suvlasniku, odnosno sve ono što svaki od njih treba učiniti radi ostvarenja diobe. Suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog. U tom slučaju će sud odrediti da stvar pripadne suvlasniku u cijelosti, a da on isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima.
Moguće je da suvlasnici suglasno odluče da će umjesto diobe nekretnine svoja suvlasnička prava ograničiti tako što će s određenim idealnim dijelom povezati vlasništvo posebnoga dijela suvlasničke nekretnine (uspostaviti etažno vlasništvo). U tom slučaju uzima se da je to njihova odluka o načinu razvrgnuća i na odgovarajući način primjenjuju se pravila o razvrgnuću.
Odredbe ZV-u i drugim stvarnim pravima
Ako više osoba ima neku stvar u svome vlasništvu tako da svakoj pripada po dio toga prava vlasništva, računski određen razmjerom prema cijelom pravu vlasništva te stvari, sve su one suvlasnici te stvari, a dijelovi prava vlasništva koji im pripadaju njihovi su suvlasnički dijelovi.
Suvlasnik ima pravo na razvrgnuće suvlasništva, ako je moguće i dopušteno; to mu pravo ne zastarijeva.
Suvlasnik može zahtijevati razvrgnuće u bilo koje doba, osim kad bi to bilo na štetu ostalih, no može i tada ako se s obzirom na okolnosti ne bi moglo razumno očekivati da će se prilike uskoro tako izmijeniti da razvrgnuće ne bi bilo na štetu drugih suvlasnika. O prigovoru da se ne može zahtijevati razvrgnuće odlučit će sud nadležan za vođenje postupka razvrgnuća.
Suvlasnik se ne može valjano unaprijed odreći prava na razvrgnuće, ali može valjano ugovoriti ograničenja prava na razvrgnuće.
Ugovor o ograničenju prava na razvrgnuće neće vezati nasljednike, ali zabilježe li se ograničenja prava na razvrgnuće u zemljišnim knjigama – vezat će svakoga.
Suvlasnik može svoje pravo na razvrgnuće ostvarivati zahtijevajući ga potpuno ili pak samo djelomično, i to što se tiče suvlasnika s kojima se dijeli ili pak što se tiče stvari i prava glede kojih se suvlasništvo razvrgava.
Pravo na razvrgnuće ostvarivat će suvlasnik u sporazumu sa svim suvlasnicima s kojima razvrgava suvlasništvo (dobrovoljno razvrgnuće), ili putem suda (sudsko razvrgnuće), ako nije što drugo zakonom određeno.
Suvlasnici sporazumno određuju način razvrgnuća, u granicama mogućega i dopuštenoga.
Kad zakonska odredba zabranjuje diobu neke suvlasničke stvari, ta se zabrana ne odnosi na razvrgnuće isplatom niti na civilno razvrgnuće, osim ako je izričito i na njih protegnuta.
Suvlasnici mogu sporazumno odabrati osobu koja će umjesto njih odlučiti o načinu razvrgnuća.
Ako se suvlasnici ne mogu sporazumjeti o bilo kojem pitanju razvrgnuća, svaki može zahtijevati da o tome odluči sud.
Kad razvrgnuće provodi sud, vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnoga posla ili zakona.
Ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u prethodnom smislu, sud će djeljive pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine geometrijski.
Prigodom geometrijske diobe nekretnine sud može osnovati služnost i stvarni teret na ostalim njezinim dijelovima, ako je to nužno za uporabu ili iskorištavanje dijela koji se diobom odvaja.
Ako dioba iz stavka 2. ovoga članka nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost, sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće).
Suvlasnik ima pravo na razvrgnuće isplatom ako je to posebno određeno zakonom ili pravnim poslom, ili ako učini vjerojatnim da za to postoji osobito ozbiljan razlog, pa će sud odrediti da mu pripadne stvar u cijelosti, a da on ostalim suvlasnicima isplati vrijednost njihovih dijelova u roku koji će sud odrediti prema okolnostima.
U slučaju iz prethodnog stavka ostali suvlasnici imaju do isplate založno pravo na stvari koja je pripala tražitelju razvrgnuća. Ne isplati li ih u roku, oni mogu zahtijevati ispunjenje ili naplatu iz vrijednosti zaloga, a mogu i tražiti da se poništi odluka o razvrgnuću isplatom.
Suvlasnici čiji su suvlasnički dijelovi zajedno barem devet desetina, ne moraju učiniti vjerojatnim osobito ozbiljan razlog iz prethodnog stavka.
Troškove razvrgnuća snose suvlasnici razmjerno svojim suvlasničkim dijelovima, osim ako zakon ili njihov sporazum određuju drukčije.
Za naše klijente izrađujemo:
Ugovor o upravljanju cijelom nekretninom na kojoj je osnovano vlasništvo određenih posebnih dijelova
Ugovor o uspostavi vlasništva na posebnom dijelu nekretnine (zgrade)
Ugovor o diobi zajedničke stvari
Ugovor o ograničenju prava na razvrgnuće suvlasništva
Ugovor o izvršavanju dijela vlasničkih ovlasti na stvari u zajedničkom vlasništvu
Ugovor o razvrgnuću suvlasništva zgrade uspostavom etažnog vlasništva
Ugovor o razvrgnuću suvlasništva nekretnina geometrijskom diobom
Ugovor o razvrgnuću suvlasništva nekretnina fizičkom diobom
Ugovor o razvrgnuću suvlasništva pokretne stvari isplatom
Ugovor o povjeravanju upravljanja stvari koja je u suvlasništvu
Zadnje komentirano