Ugovor kao ulaznica u parnični postupak
Na temelju ugovora nastaju određeni obvezni, gospodarski, radnopravni, statusni, nasljedni, obiteljski građanskopravni kao i upravnopravni odnosi.
Ovdje razmatramo uglavnom pravni promet koji se odnosi na nekretnine. Kupoprodaja nekretnina, najam i zakup, zamjena nekretnina, darovanje, doživotno i dosmrtno uzdržavanje, posredovanje, ortački ugovori najčešći su oblici ugovora koje stranke sklapaju.
U početnoj fazi naizgled sve radnje pri sklapanju ugovora odvijaju se korektno, a prodavatelji nekretnina (tvrtke,pojedinci) umješnim marketing stilom na kupca djeluju uvjerljivo. Kupac obrazovan preko tiska (rubrike-„odgovaraju vam naši stručnjaci“) ili pak preko interneta nakon razgovora s prodavateljem odnosno elokventnim managerom nonšalantno potpisuje predugovor ili ugovor o kupoprodaji nekretnine. Tu je naravno i neizbježna kapara koju kupac zadovoljno daje jer se osobno uvjerio da je nekretnina u gradnji, a prodavatelj ga uvjerljivo navodi na realizaciju tvrdeći da je to jedina prilika da kupi stan upravo sada na poželjnoj lokaciji, jer druge prilike neće biti obzirom da i drugi kupci žele kupiti baš taj stan.
Iako je poslovno uobičajeno da kapara iznosi 10% vrijednosti isporučene nekretnine uvjerljivi manageri u ugovor ipak stave 12% ili nešto više, a jedan se shvaćajući da je kupac jako zainteresiran zaigrao pa je procijenio da uglavi kaparu od 20%.
Stranke su zadovoljne, poglavito prodavatelj.
I sve bi to bilo u redu kada bi ostali članci u ugovoru bili jasno definirani. Praksa pokazuje nešto drugo.
Tzv. graditelji nekretnina, uglavnom mešetari koji prikupljaju kapare, avanse, dižu kredite i sl. pa na nekoliko lokacija počnu s izgradnjom nekretnine ubrzo dođu u nemogućnost da poštuju rokove gradnje, a poglavito isporuku nekretnine kupcu.
Znajući to unaprijed, u predugovore ili ugovore stavljaju uglavak kao npr.:
„Prodavatelj se obvezuje objekt dovesti u ugovoreno stanje do veljače 2009.godine.“
Analizom ugovora nikako nismo mogli odgonetnuti što znači „ugovoreno stanje“.
Bilo bi vjerojatno pravilnije da je isporuka nekretnine definirana kao:
„Prodavatelj je dužan stan iz ovog ugovora predati kupcu za useljenje u veljači 2009.godine uz uvjet da je kupac podmirio u cijelosti svoju obvezu plaćanja.“
No naš manager nije naivan da na sebe preuzme takvu obvezu. Zna on što to znači. U stvari takvi već unaprijed znaju da precizno definirane odredbe u ugovoru neće moći ispoštovati. Važno je uzeti kaparu odnosno kapare, a objekt će biti izgrađen. Pitanje je samo kada kao i hoće li uopće dobiti uporabnu dozvolu.
Nakon kašnjenja s isporukom stana od 4-6 mjeseci, kupac postaje nervozan. On je uvjeren od strane managera-mešetara u realizaciju, zatražio i uspio dobiti kredit u banci. Kupac drsko obilazi građevinu i uvjerava se da nema šanse za useljenje jer radovi, zamislite stoje.
Misleći da se nalazi u Austriji ili Njemačkoj kupac se prvo usmeno, a zatim pisanim putem obraća dva, tri puta prodavatelju tražeći od njega pisano očitovanje o roku predaje stana tim više što u banci čekaju odobrena sredstva.
S druge strane totalna ogluha, sve u skladu s našim domaćim dobrim poslovnim običajima. I što sad ?
Sklapanjem ugovora između ugovornih strana nastaju određena prava i obveze. Obvezna snaga ugovora između strana djeluje kao zakon, pa su strane dužne izvršiti svoju obvezu i odgovorne su za njezino ispunjenje.
Ispunjenje odredbi ugovora je redovito najpoželjniji način prestanka ugovora. Ono se sastoji u pravilnom i urednom ispunjenju dužne činidbe, na način, u mjestu i u vrijeme kako je ugovoreno ili ako nije ugovoreno, kako je to određeno zakonom. Pri tom vrijedi pravilo istodobnog ispunjenja.
Valjani ugovor koji još nije ispunjen ili je samo djelomično ispunjen može prestati raskidom. Osim na temelju sporazumnog raskida suglasnim očitovanjem volje ugovornih strana, ugovor se može raskinuti i na temelju jednostrane izjave jedne od ugovornih strana – jednostrani raskid.
Do jednostranog raskida dolazi zbog neispunjenja ugovora te zbog nastupanja promijenjenih okolnosti.
U dvostranoobveznim ugovorima, kad jedna strana ne ispuni svoju obvezu, druga strana može raskinuti ugovor jednostranom izjavom, ako raskid ugovora ne nastupa po samom zakonu. Raskidom ugovora obje strane su oslobođene svojih obveza osim obveze na naknadu štete.
No što se događa kada strana koja je zaključila predugovor o kupoprodaji stana, dala kaparu, tri puta pismeno zatražila od investitora-graditelja očitovanje o roku dovršenja gradnje, pozvala ga na sklapanje Ugovora o kupoprodaji, tražila povrat kapare glede neizvršenja a s druge strane muk.
U tom slučaju predugovor odnosno ugovor postaje „ulaznica“ za parnični postupak što znači pokretanje tužbe za raskid predugovora (ugovora) i vraćanje kapare.
No kako to u praksi izgleda navodimo jedan primjer:
„Podnositelj je dana 13. listopada 1995. godine podnio Općinskom sudu u ….. tužbu radi raskida predugovora i vraćanja kapare protiv tuženika.“
Presuda suda prvog stupnja donesena je 8. prosinca 2003. godine i otpremljena je 22. veljače 2004. godine. Podnositelj je 8. ožujka 2004. godine podnio žalbu i spis je od 19. travnja 2004. godine na rješavanju pred Županijskim sudom ………
Provjerom 7. lipnja 2005. utvrđeno je da drugostupanjski sud još nije odlučio o žalbi podnositelja.
Podnositelj, uporan jer ga to jedino može spasiti podnosi tužbu Ustavnom sudu.Odgovor je slijedeći:
Ustavna tužba je osnovana i nadalje:
Prema stanju spisa, u razmatranom, pravno relevantnom razdoblju, u postupku pred sudom prvog stupnja ne može se govoriti o razdoblju potpune neaktivnosti suda, već da su vremenska razdoblja između pojedinih ročišta i poduzetih radnji u postupku neprimjereno duga te da je prvostupanjska presuda donesena nakon više od osam godina vođenja parničnog postupka. Postupak se sada vodi pred Županijskim sudom u ….. po žalbi podnositelja podnesenoj protiv presude suda prvog stupnja.
Bez ulaženja u bilo kakve prognoze konačnog Rješenja Županijskog suda važno je da se podnositelj tužbe pripremi prvenstveno psihički glede konačnosti rješenja njegovog problema.
Prema tome pazite što potpisujete u predugovorima ili ugovorima. Prije potpisa obavite dodatne konsultacije. Uzmite predugovor ili ugovor, dajte ga na uvid profesionalcima koji će vam reći: potpišite ili ne potpisujte tako nešto. Svakako ćete proći jeftinije i bez stresova.
